[摘要] 房价上涨，开放商可以收回预售房屋么？《物权法》中规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。但在实践中，仍存在不当扩大预告登记的模糊认识。
2016年2月22日颁布、并将于2016年3月1日正式实施的《高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》(以下简称《解释一》)，牵动所有老百姓切身利益。
房价上涨，开放商可以收回预售房屋么？《物权法》中规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。但在实践中，仍存在不当扩大预告登记的模糊认识。如果开发商想要收回已经预售出去的房屋，重新出售怎么办？
消费者已经通过预售购买房屋，由于房价上涨，但开发商想“改嫁”怎么办？
尽管《物权法》中规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。但在实践中，仍存在不当扩大预告登记的模糊认识。为此，新司法解释对《物权法》所称的不发生物权效力的“处分行为”进行了限缩性解释，即将其限于未经预告登记的权利人同意而转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的在法律上危及或者妨碍债权如期实现的行为。也就是说，只要买房人预告登记了，开发商私自把已出售的住房再次出售或者进行抵押，是无效的！
“当然，也要防止过度扩大适用面的情况。” 朱晓喆表示，比如在二手房中，买卖双方还没有完成产权交易、是否可以出租的问题，只要不改变权利的所有权，并不禁止出租，避免打击面过大。
他也介绍，在司法解释中还有许多对老百姓有利的“福利”。比如，房屋登记等发生错误怎么办？过去往往要先走行政诉讼渠道，再通过法院打民事官司确权，费事费力。现在不必再走行政诉讼渠道，根据法院确权便可直接更正错误。
小王背着老爸，把房子卖给小张，小王老爸知道后追讨，买卖是否有效？对此，司法解释对人们关注的善意取得等问题也作出了明确规定。明确了“善意”认定的基本标准，以及由谁承担举证责任等具体操作原则。
（黑河房天下综合整理）
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