[摘要] 如果我们嘴里的开发商只包括房地产开发企业，那么很遗憾，中国古代是肯定没有开发商的。可是如果我们把标准放宽一下，只要你是为了出售或者出租而盖房，大伙就扔一顶“开发商”的帽子给你戴上，那么在中国历史上，还真就出现过一批这样的开发商。
如果我们嘴里的开发商只包括房地产开发企业，那么很遗憾，中国古代是肯定没有开发商的。可是如果我们把标准放宽一下，像现在北方的某些小城镇那样，不管你是公司还是个人，不管你有没有房地产开发资质，只要你以营利为目的，只要你是为了出售或者出租而盖房，大伙就扔一顶“开发商”的帽子给你戴上，那么在中国历史上，还真就出现过一批这样的开发商。
战国时代的地产交易
要了解古代的房地产市场，首先要知道古代是否有房地产交易。在多数人的印象中，房地产交易也就是近二十几年的事情，而售楼部、开发商、分期付款、货币购房、按揭、房奴、开盘、过户，这些热门词汇出现的时间还更晚。其实，事情并不是我们想象的那样。
研究古代房地产多年的专栏作家李开周说，现在房地产市场上所有的现象在古代也有。根据考古实物和历史文献证明，中国在西周时就出现了土地交易，在战国时就有房屋买卖。
在一个名字叫“盉”的西周青铜器上，就刻有一段关于地产交易的铭文。其意思大致是：公元前919年农历三月，一个叫矩伯的人分两次把1300亩土地抵押给一个叫裘卫的人，换来了价值100串贝壳的几件奢侈品，包括两块玉，一件鹿皮披肩和一条带花的围裙。这是目前发现的早的一宗不动产交易。
在矩伯和裘卫两人完成土地抵押交易的93年后，也就是周厉王三十二年，又发生了一宗土地买卖。这宗土地买卖的交易过程也被刻在青铜器上。
这次记录的是周厉王买地的事。周厉王为扩建王宫，买下一个叫鬲从的人的地，没有立即给钱。鬲从担心周厉王赖账，周厉王派人对鬲从说：“你别怕，我一定会照价付款的，如果我赖账，就让上天罚我被流放好了。”这是个很毒的誓。
周厉王买地花了多少钱，铭文上没写。不过李开周说，有人买地，有人卖地，说明当时除了有土地抵押，还存在土地买卖，房地产市场已经有了雏形。
隋唐时就出现了开发商
有土地买卖，就应该有房产商开发。那么，古代是否也有从房地产中谋取暴利的商人呢?
在古代，一套住房的代业主，一般都是自主建房。也就是说，这套住房开始一般不是从市场上买来的，而是代业主自己盖的。房子盖好后，因为种种原因，这套房子被卖掉，卖给第二代业主，然后再卖给第三代、第四代业主。总的来说，从战国到明清，中国房地产市场上卖来卖去的主要是二手房，也不存在产权年限一说。
不过到隋唐时，倒是有人专门开发商铺，在盖好之后租出去或卖出去。从某种意义上讲，他们也可算是开发商。有个叫窦乂的人，就是其中的佼佼者。
窦乂这个人很有传奇色彩。他生在陕西，很小的时候就死了爹娘，无依无靠，跟着舅舅一块儿生活。他舅舅是个公务员，住在长安城。窦乂先通过卖鞋、卖树等生意赚了一些钱，后来有了80万钱的身家，于是开始向房地产行业进军。当时长安西市有一个废弃的化粪池，面积不小，有十几亩，闲置七八年了一直没人买。窦乂把它买了下来，雇人填平，在上面盖了20间店铺，租给波斯胡人做生意，平均每天可收上几千钱的房租。
再后来，窦乂听说当朝太尉李晟喜欢打马球，于是斥资70万钱买下一块地，又花30万钱把这块地建成一片马球场，送给了李晟。李晟很高兴，从此跟窦乂结成死党，有求必应。有这种靠山保驾护航，窦乂发得更快了，不到40岁就成了长安首富，人称“窦半城”。
除了像窦乂这样的开发商，古代的开发商还有一些是公务员、退休干部等，甚至官府自己就是开发商。
比如在北宋，中央政府下面就有个专门搞开发的机构，叫做“修完京城所”。这个机构本来只能是修筑城墙和宫殿，后来城墙修得差不多了，宫殿也盖得够豪华了，就开始转型给中央财政搞创收。怎么搞创收呢?“修完京城所”向朝廷请示，划拨给他们大片地皮，他们在上面盖住宅盖店铺，盖好了，有的卖给老百姓，有的赁给老百姓，给国库做了很大贡献。
当然，在古代，所有这些开发商都不专门从事房地产开发。也就是说，他们搞房产开发只是多元化经营的一种，没有谁只靠卖房子吃饭。
为什么古代没有纯粹的开发商?
为什么古代没有纯粹的开发商?李开周说，首先，从汉朝开始，传统中国一贯重农抑商，单靠造房子赚钱，会被大伙瞧不起。北宋初年有个人叫陶毂，据他描述，当时只要有人盖房子往外出租，大伙就说这人是市井小人，挣来的钱就叫“痴钱”，就是呆傻的意思。可见在那时候，连做房东都受歧视，更别说做开发商了。
其次，做开发商需要的是钱。买地、买建材、雇人、摆平关系，哪个环节都得花钱。尤其买地，流动资金不能少，钱不够，就得找同行拆借，或者找银行贷款。古代没有银行，但有钱庄，可是钱庄规模一般很小，即使有一些大型的连锁的钱庄，他们也不做开发商的生意，都把钱借给别的老板了。
在史料上，记载有这样两个办理房地产抵押贷款的例子：一个是南北朝时候的梁朝郡王萧宏，让人家拿着房契去贷款，一张房契多只贷给几千钱;还有一个是明朝嘉庆年间山阴县的富户，名叫求仲，多的一次才贷给15000文。这点儿钱别说搞开发，吃一顿大餐都不够。
在中国古代，不利于职业开发商生存的，还是政策因素。具体来说，就是古代政府一般不允许商人购置大量土地。以唐朝为例，唐玄宗在位时，政府给老百姓划拨宅基地，大小取决于家庭等级和家庭人口。如果是平民家庭，每三口人给一亩宅基;如果是贱民家庭，每五口人给一亩宅基。另外老百姓也可以购买宅基，但是购买的面积有限，不能超过政府规定的指标。
政府规定的指标是多少呢?平民家庭买地，每三口人多只能买一亩宅基;如果是贱民家庭买地，每五口人才能买一亩宅基。
在唐朝，商人也属于贱民，再有钱的商人也是贱民。贱民老板去买地，即使是上百口人的大家庭，多也只能购买20亩地。唐朝法律规定：“诸占田过限者，一亩笞十。”意思是买地超过指标的，得挨板子，每超出一亩指标，挨十大板。
南北朝就有房产抵押贷款
对于古代是否有不动产抵押，古代房产抵押的具体情况，文化学者李开周介绍，不动产抵押在中国出现的时间很早，早至南北朝时期就有房产抵押贷款。遇到急需用钱时，有人就把自家的房子抵押给当铺或者是有钱人，拿到钱款之后每月还利息，什么时候连本带利还清了，再把房子收回来。古代抵押的时候需要把自己的地契、房契全部交给债权人。
谈到具体的案例，李开周称，南北朝有这样的例子，有人办完房产抵押贷款之后，却还不起钱款及利息，房子就被债权人收走了，抵押人一家就没地方住了，流落街头，这样就给会社会带来一些不安定因素，为了避免社会不安定因素的出现，那时就形成了一种条文法，相当于美国的“家园地豁免法”，只要是自住房抵押之后却还不起抵押款及利息，可以向政府申请还收回房子，即债权人没有权利没收抵押人的自住房，除非是抵押人的第二套、第三套房子。不只是南北朝，宋朝的《名公书判清明集》中也记载了很多这样的案例。其中有一个案例是这样的，当时杭州一个叫丁卫的人把房子抵押掉了，后来却没钱还了，债主就把房子收走了，丁卫就去元和县寻求帮助，县官裁判之后把房子又批给他了，但他所欠的钱款还是要还的，只不过将利息减轻了。这和美国的《家园地豁免法》的相关规定有些相似，现在中国也有类似的法律，即用自住房产来抵押若还不起欠款，银行是没有权利没收的，所以银行非常不乐意从事这种居住用房的抵押业务。
南宋的房地产火爆
商家无利不起早。关于古代钱庄当铺的房产抵押业务，李开周表示，对于钱庄当铺来说，商铺抵押很容易，居住用房抵押起来就不太容易了。宋朝的当铺对不动产抵押很感兴趣，因为宋朝房价偏高，房产交易很火爆，当铺能从中获取不菲的。但到明朝前期，几乎已经没有不动产抵押了，大家只接受动产抵押，例如金银珠宝可以抵押，连衣服都可以抵押，但地皮却不好抵押，房子就更不好抵押了，因为明朝前期的房产交易比较低迷。房屋抵押的难易与房产交易的火爆程度有直接的关系。
李开周称，南宋的房产交易非常火爆，中国古代时期房产交易火爆的朝代是南宋。明朝前期房产交易与宋朝相比行情就差了很多，那时长江以南还零星有些房产交易，而北方却几乎没有，当时人们一般要买也是买地，很少有人炒房子。和明朝前期情况相似的是民国北洋时期，那时由于战乱频繁，除了上海、杭州、广州等几个大城市之外，在其他城市不管是国有银行、民营银行，还是外资银行和钱庄当铺，统统不接受不动产抵押，只接受动产抵押。比如说一套房子抵押贷款为一百万元，银行将钱给了抵押人，但战乱中一发炮弹就能把房子夷为平地，那对于银行这一债权人来说，钱也失了，房子也没了，什么也没落着，所以大家都不愿意接受房产这类不动产的抵押。
苏东坡在首都也买不起房!
古代的房价也有高有低。就说北宋，首都开封的房价就不是普通人能承受得起的，连很多名人都买不起房子。比如苏东坡，他一生也没能在开封买到房子，只是在其他小地方买了几套。他儿子在开封结婚，没有新房，苏东坡很着急，后还是借了一个朋友的房子，总算把喜事办了。
苏东坡的弟弟苏辙也为房子发过愁。苏辙参加工作几十年，到七十岁那年才买上房子，而且不是在首都开封买的，是在开封南边的一个城市许昌买的。在买房之前，苏辙写过一首诗，说“我生发半白，四海无尺椽”;又说“我老未有宅，诸子以为言”。意思是，我活了大半生，头发都花白了，还没弄上一套房子，搞得自己在儿子们面前抬不起头来，他们还老是抱怨我。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
